Donostia ha cerrado el año 2025 consolidándose como la capital de provincia más cara de España en términos de vivienda, manteniendo esta posición desde hace varios años. La ciudad ha superado los 6.000 euros por metro cuadrado, alcanzando un precio récord de 6.107 euros. Según la Estadística Registral Inmobiliaria, elaborada por el Colegio de Registradores, solo Madrid se aproxima a estos niveles, superando los 5.000 euros, mientras que Barcelona y Palma están por encima de los 4.000 euros. En comparación, Bilbao se sitúa en 3.514 euros, lo que representa una diferencia considerable de 2.593 euros respecto a Donostia.
La evolución del mercado inmobiliario en Donostia ha contribuido a que Gipuzkoa se posicione como la tercera provincia más cara, con un precio medio de 3.814 euros por metro cuadrado, solo por detrás de la Comunidad de Madrid y las Islas Baleares. Este año, Gipuzkoa ha experimentado un incremento interanual del 6,6% en los precios de la vivienda, además de un aumento en el número de compraventas del 14,3%, que alcanzó las 8.455 operaciones.
Los precios en Donostia y Gipuzkoa han superado incluso los niveles previos a la crisis inmobiliaria de 2008, alineándose con la tendencia que se observa en el resto de España. Según informes recientes del Colegio de Registradores, el precio de la vivienda ha alcanzado un nuevo máximo histórico, situándose un 29% por encima de los niveles de 2007. Las comunidades autónomas con mayores precios medios son la Comunidad de Madrid, con 4.091 €/m², las Islas Baleares, con 3.988 €/m², y Euskadi, que ocupa la tercera posición con 3.295 €/m².
En el análisis de la situación por provincias, Gipuzkoa mantiene esta tercera posición con un precio medio de 3.814 euros, seguido de Bizkaia y Araba. Sin embargo, la diferencia en precios entre capitales de provincia es notable, ya que Donostia se posiciona claramente por encima de todas. Con sus 6.107 euros por metro cuadrado, supera a Madrid en 824 euros, a Barcelona en 1.307 euros, a Palma en 2.021 euros y a Bilbao en 2.593 euros. Además, la disparidad con Vitoria alcanza los 3.354 euros.
El mercado de la vivienda usada representa una proporción significativa de las compraventas en Gipuzkoa, donde el 90% corresponden a este tipo. Según la Estadística Registral, el precio medio de las viviendas nuevas ha sido de 4.656 euros, lo que supone un aumento del 15% interanual, mientras que las casas de segunda mano se sitúan en 3.717 euros, con un incremento más modesto del 5,8%. En este sentido, el volumen de compraventas de viviendas de segunda mano ha sido de 7.531, mientras que las nuevas apenas alcanzan las 924.
Este predominio de la vivienda usada en el mercado inmobiliario de Gipuzkoa explica por qué el precio medio global (3.814 euros) se aproxima más al de las viviendas de segunda mano que al de las nuevas. Curiosamente, el número de compraventas de viviendas de segunda mano ha aumentado un 20,6% en 2025, mientras que las ventas de viviendas nuevas han disminuido en un 19,7%.
Por otro lado, el Colegio de Registradores también proporciona datos sobre el endeudamiento hipotecario por metro cuadrado en las diferentes comunidades autónomas. En este sentido, la Comunidad de Madrid lidera con 2.935 €/m², seguida de las Islas Baleares con 2.675 €/m², el País Vasco con 2.237 €/m² y Cataluña con 2.142 €/m².
La tendencia creciente de precios en el mercado inmobiliario de Donostia y Gipuzkoa plantea interrogantes sobre la sostenibilidad de esta dinámica a largo plazo. Con un mercado que parece seguir marcando registros históricos, será fundamental observar cómo se desarrollan las políticas de vivienda y las iniciativas económicas para abordar esta creciente presión sobre la vivienda en la región.
