Desde inicios de 2016, el aumento de los precios de la vivienda ha dejado de ser un fenómeno sorpresivo para convertirse en una realidad constante. La pregunta ya no es si los precios siguen en ascenso, sino en qué medida y a qué ritmo. Este ritmo se convierte en un indicador clave para determinar si el mercado inmobiliario se está acelerando o si, por el contrario, está dando señales de enfriamiento. Por el momento, las tendencias sugieren que la primera opción es la más probable.
En el primer trimestre de 2026, el precio de la vivienda experimentó un incremento del 14,3% en comparación con el mismo periodo del año anterior, lo que marca el doble de crecimiento respecto al año previo. Este aumento de precios es comparable a cifras que no se habían registrado en España desde 2007, según el último informe de Tinsa by Accumin. Este documento también señala que varias localidades se encuentran entre las que más parte del sueldo destina a la vivienda en toda España.
El aumento de los precios ha sido generalizado en el territorio nacional, notándose con especial intensidad en las áreas con mayor actividad laboral, en zonas turísticas y en gran parte de la costa mediterránea. En términos trimestrales, el crecimiento fue del 3,2%, lo que confirma que no se ha frenado la inercia alcista al inicio de este año.
Con este impulso, el precio medio del metro cuadrado ha alcanzado ya los 1.987 euros, acercándose cada vez más a la barrera simbólica de los 2.000 euros, que marcó el pico durante la burbuja inmobiliaria. En muchos lugares del país, esta barrera ya ha sido superada de manera considerable.
La preocupación no radica únicamente en cuánto aumentan los precios de la vivienda, sino también en la dificultad de acceso a ella. En promedio, un hogar necesita destinar casi el 34% de su renta disponible para pagar el primer año de hipoteca. Esto significa que aproximadamente uno de cada tres euros que ingresan en su cuenta se destina a cubrir estos gastos. Aunque este esfuerzo aún se considera dentro de niveles razonables, ha ido en aumento trimestre tras trimestre.
En algunas regiones, este límite se ha sobrepasado desde hace tiempo. Ocho provincias ya han superado el umbral del 35%: Islas Baleares, Málaga, Madrid, Barcelona, Alicante, Vizcaya, Santa Cruz de Tenerife y Cádiz. El caso más extremo se encuentra en Baleares, donde el esfuerzo de los inquilinos alcanza el 54%, seguido por Málaga y Madrid, que rondan el 49%.
Si observamos las capitales, la presión no disminuye. En 15 de las 52 ciudades analizadas, los gastos de vivienda superan lo que se considera razonable, y en seis de ellas, la situación es crítica, con más del 45% de la renta comprometida: Madrid (60,2%), Barcelona (59,9%), San Sebastián (59,2%), Palma (51,7%), Málaga (50,3%) y Cádiz (49,3%).
El mapa revela que este problema se está extendiendo. Aunque las grandes capitales siguen concentrando las mayores tensiones, el aumento de precios también se está trasladando a provincias y áreas periféricas. De hecho, en 40 de las 52 provincias, los precios han acelerado su crecimiento en el último año, con incrementos más pronunciados en Madrid y su entorno, así como en las islas y la costa mediterránea.
Los mayores incrementos se han observado en Toledo (+23,2%), Albacete (+19,6%), Madrid (+19,2%), Santa Cruz de Tenerife (+19%) y Alicante (+18,3%). Por otro lado, Zamora es la única provincia donde los precios de la vivienda han disminuido en el último año.
Este desplazamiento de la presión fuera de los núcleos urbanos demuestra que la dificultad de acceso a la vivienda ya no es un fenómeno local, sino una tendencia en expansión. Incluso en áreas que históricamente han sido más asequibles, el margen para el acceso está comenzando a cerrarse, en un contexto donde la demanda se mantiene robusta y la oferta no responde al mismo ritmo.
La presión sobre la vivienda no se limita a la compra; el mercado del alquiler también está alcanzando máximos históricos. En el último año, los precios han crecido un 7,1%, mientras que en el primer trimestre el incremento fue del 2,2%. A finales de marzo de 2026, el alquiler medio en España se sitúa en 15 euros por metro cuadrado, el nivel más alto en toda la historia.
Esta tendencia es generalizada, con todas las capitales registrando aumentos interanuales, salvo en el caso de Barcelona, donde los precios han disminuido un 3,7%. Entre las ciudades más grandes, los incrementos más notables se han dado en Madrid (+9,4%), Alicante (+9%), Palma (+7,6%) y Valencia (+7,1%).
Madrid sigue siendo la capital más costosa para alquilar, con 23,2 euros por metro cuadrado, seguida por Barcelona (22,6 euros) y San Sebastián (18,8 euros). En contraste, Zamora, Ourense y Lugo se mantienen como las opciones más asequibles.
Un factor que podría intensificar aún más la presión en los próximos meses es el vencimiento de más de un millón de contratos de alquiler firmados durante la pandemia. Más de un millón de estos contratos expiran antes de que finalice 2026, afectando a cerca de 2,7 millones de personas. Estos contratos se firmaron en un contexto de precios mucho más bajos, por lo que su renovación se enfrenta ahora a un mercado significativamente más caro.
Las estimaciones del sector apuntan a aumentos de entre el 10% y el 20% en muchas renovaciones, aunque desde el Gobierno se advierte que, en determinados mercados, los incrementos podrían alcanzar el 50%. En algunos casos, este incremento podría llevar a la imposibilidad de continuar en la vivienda.
El Ejecutivo ha intensificado sus llamados a los inquilinos que cumplan con los requisitos para que soliciten lo antes posible la prórroga de sus contratos, aprovechando el tiempo previo a la convalidación del decreto en el Congreso. Tanto la vicepresidenta segunda, Yolanda Díaz, como el ministro Pablo Bustinduy han defendido que esta medida puede prevenir el desplazamiento forzoso de miles de hogares.
